URXELLA

http://alternativaperpollenca.com

Situació actual dels lloguers d'estiu apartaments no turístics

Alternativa | 27 Maig, 2014 00:05 | facebook.com twitter.com

Informe sobre la situació dels lloguers de curta durada en habitatges sense autorització administrativa per a usos turístics
(Abajo en castellano) 

Advertiment

El contingut d'aquest informe no afecta a Apartaments Turístics ni a les Estades Turístiques Vacacionals (ETV) efectuades en immobles amb l'autorització administrativa corresponent.

Antecedents

La darrera modificació de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) 04/2013 de 4 juny deixa en mans de la legislació autonòmica els lloguers d'habitatges per a ús immediat i de curta durada, en la Comunitat Autònoma de les Illes Balears (d'ara endavant CAIB), la Conselleria de Turisme s'ha “autoasignat” les competències en aquest tipus d'arrendaments quan pot ser no hauria de ser així, de fet a la CAIB, a diferència de la Comunitat Valenciana i Catalunya no hi ha cap Llei Especial que articuli i reglamenti aquest tipus d'arrendaments.

Llei Turística.

Article 3. Conceptes i definicions.

A l'efecte de la present llei s'entén per:
a) Turisme: les activitats que realitzen les persones durant els seus viatges i estades
en llocs diferents als del seu entorn habitual, qualsevol que sigui la seva finalitat i per
períodes temporals determinats. Inclou la combinació d'activitats, serveis i indústries que completen l'experiència turística, tals com a transport, allotjament, establiments de restauració, tendes, espectacles, oferta d'entreteniment, oci i esbarjo i altres instal·lacions per a activitats diverses.

Segons aquesta definició que fa l'última Llei Turística aprovada a la CAIB fins als temporers que vénen a treballar “la temporada” són turistes, per tant aquesta definició tan àmplia deixa molts dubtes a l'hora d'engegar-la.

Article 28. Activitat clandestina i oferta il·legal.

2. Es prohibeix la utilització de denominacions de qualsevol activitat turística que puguin induir a error sobre la classificació, les categories o les característiques de l'activitat.

Es prohibeix que els allotjaments no inscrits en els registres d'empreses, activitats i establiments turístics utilitzin les denominacions «vacacional», «turística» o similars.

En concret per a l'apartat 2 de l'Article 28, Alternativa per Pollença es va posar en contacte telefònicament amb el  “Defensor del Pueblo” per si una Llei podia restringir l'ús de paraules del diccionari, la resposta de el “Defensor del Pueblo” va ser que aquesta reclamació haurà de fer-se una vegada publicat el Reglament d'aquesta Llei, cosa que a dia d'avui no ha ocorregut, des d'Alternativa per Pollença tenim molts dubtes sobre la constitucionalitat d'aquest article.

3. Es consideren oferta i activitat il·legal la publicitat o la comercialització d'estades turístiques en habitatges, de les previstes en aquesta llei, no inscrites i que no compleixin els requisits que s'estableixen en el capítol IV del títol III d'aquesta llei.

Sobre el paper estades turístiques són les que efectuen els establiments turístics, sobre els apartaments que ens ocupa aquest informe si no es donen serveis no són estades turístiques en aquest aspecte, aquests serveis poden ser, neteges (amb els inquilins en contracte en vigor, no d'entrada i sortida), lots de benvinguda, llibres d'informació, etc. detallats al

Article 51. Serveis turístics.

1. El comercialitzador d'estades en habitatges per a ús vacacional haurà de garantir, amb  l'objecte de facilitar l'estada, la prestació directa o indirecta dels següents serveis:

a) Neteja periòdica de l'habitatge.
b) Roba de llit, llenceria, parament de casa en general i reposició d'aquests.
c) Manteniment de les instal·lacions.
d) Servei d'atenció al públic en horari comercial.

Donar serveis dels detallats a dalt senyala a l'apartament com a turístic, a pesar que l'apartat “b” creiem que no correspon, ja que es dóna en tot tipus d'arrendaments.

I malgrat tenir un nombre d'article inferior a l'anterior és el que més problemes pot donar a l'hora de demostrar si el lloguer és turístic o no.

Empreses comercialitzadores d'estades turístiques en habitatges

Article 49. Concepte.

Són empreses comercialitzadores d'estades turístiques en habitatges les persones físiques o jurídiques que comercialitzen l'ús d'habitatges que, tenint la disposició i la configuració d'un habitatge unifamiliar aïllat o parellada, en principi ideada per a ús residencial, presten serveis d'allotjament turístic que s'alterna amb l'ús propi i residencial que té l'habitatge en les condicions establertes en la present llei i en les seves disposicions de desenvolupament.

Aquí es refereix a les EVT (“villas”)

Article 50. Comercialització.

1. Es podran comercialitzar estades turístiques de curta durada en habitatges unifamiliars sempre que es porti a efecte pel seu propietari o per mitjà d'operadors o qualsevol dels canals de comercialització turística i sempre que s'ofereixi amb els serveis turístics al fet que es refereix l'article següent.

No confondre's, es refereix a les EVT.

2. Sense perjudici de l'apartat anterior, s'entendrà que hi ha comercialització d'estades turístiques en habitatges quan no es pot acreditar, d'acord amb la normativa aplicable, que la contractació efectuada sigui conforme a la legislació sobre arrendaments urbans, rústics o una altra llei especial.

3. Les estades que es comercialitzin turísticament hauran de consistir en la cessió temporal del dret de gaudi i gaudi de la totalitat de l'habitatge per períodes de temps no superior a dos mesos.

Aquests dos paràgrafs són la clau de tot, vegem

El paràgraf “3” ja ens indica que els lloguers turístics són de durada inferior a dos mesos, i el paràgraf “2” que en l'avantprojecte d'aquesta Llei incloïa el terme “documentalment” que va desaparèixer en publicar-se la Llei definitiva ens deixa una mica ambigu el terme però a la mercè de la Conselleria de Turisme, vegem el perquè.

Normalment un lloguer turístic es realitza mitjançant un contracte d'intermediació d'una agència de viatges, comercialitzadora d'estades, etc, els arrendaments urbans es protocol·litzen amb un contracte de lloguer entre propietari i inquilí i haurien de contenir obligatòriament, la constitució de la fiança i el seu import, les lectures inicials dels comptadors dels consumibles, aigua, llum, gas, etc, (aigua i gas depenent del format que s'empri en cada cas, aljubs comuns en el cas de l'aigua, o bombones en el cas del gas), durada del mateix, naturalment la fiança ingressada en el IVABI com a marca la Llei.

Obligacions fiscals d'ambdues parts.

Malgrat que la Conselleria de Turisme no té competències en el tractament fiscal dels lloguers, si li pot donar pistes sobre si l'arrendament és turístic simulant un contracte urbà, alguns dels professionals als quals Alternativa per Pollença ha consultat han tingut clara la seva postura en el seu àmbit però no creuen que l'aspecte fiscal pugui ser determinant per considerar si un lloguer inferior a dos mesos és turístic o no, en canvi uns altres si creuen que aquests aspectes fiscals ens poden delatar davant la inspecció que el nostre lloguer és o ha estat turístic.

Obligacions fiscals del propietari

Depenent del tractament fiscal que donem al nostre lloguer podem evitar que pugui ser considerat turístic o no, per exemple l'arrendament d'habitatge té un 0% d'IVA, en canvi el “ús diferent a habitatge” té un IVA al 21%, la diferència entre l'un i l'altre és que mentre en el primer el seu ús és clar, en el segon el seu ús pot ser com a oficina, consultori mèdic, etc, però mai turístic i deixa al propietari amb menys responsabilitats enfront d'una inspecció ja que és l'inquilí el que decideix l'ús.

Obligacions fiscals de l'inquilí

Per als lloguers urbans “uso habitatge”, hi ha un petit impost per als inquilins, és l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), és l'impost per l'adquisició de l'ús de l'habitatge, solament dir que aquest impost està cedit a les Comunitats Autònomes i és un gran desconegut, de fet gairebé ningú ho liquida ni els corresponents governs autonòmics ho reclamen, però Què té aquest impost que pot convertir el nostre lloguer en turístic? El Subjecte Passiu d'aquest Impost és l'inquilí i actualment no té substitut ni voluntari ni forçós com altres impostos i taxes, perquè ens fem una idea un lloguer de 2.000 euros serien 14,42 euros a pagar que obligatòriament ha de satisfer l'inquilí, si aquest últim és espanyol o estranger no resident amb Nombre d'Identificació d'Estrangers (NIE) no hi ha problema, l'inquilí ens signa l'imprès i paga o paguem nosaltres aquest impost, el problema se'ns crea quan l'estranger que allotgem no té aquest NIE ja que al no poder liquidar aquest impost a Espanya pot ser considerat com a “turista” amb els problemes que això ens pot implicar.

Conclusions

No es poden anunciar en canals turístics els nostres immobles, no es  poden usar paraules com a vacacional o turístic (fins a la sortida del Reglament de la Llei no podem elevar la queixa al Defensor del Pueblo”).

Si  l'inquilí és espanyol o estranger amb NIE se li pot donar caràcter d'urbà al  contracte liquidant el ITP, si no es pot liquidar aquest ITP l'inquilí pot ser considerat turista, o donar-li un caràcter comercial amb un contracte de lloguer de “no habitatge” però que  encareix l'IVA al 21%

Per tant la situació d'ambigüitat en què estan els arrendaments de curta durada amb l'actual legislació deixa en mans de la Inspecció de la Conselleria de Turisme la seva interpretació i això no és beneficiós per a ningú.

Resumint  el Govern de Partit Popular deixa a criteri dels seus inspectors la legalitat d'una modalitat que cada vegada compta amb més usuaris i és precisament a Pollença un dels seus punts calents. Què faran? Ajudar al menys poderós segur que no.

  


Com ja hem estat anunciant, volem impulsar la celebració d'assemblees temàtiques per tal de poder reflexionar amb més profunditat en els temes que ens preocupen i, entre tots, poder consensuar posicionaments i propostes, de cara al programa i al full de ruta d'Alternativa per Pollença.
 
La primera assemblea d'aquest tipus se celebrarà el proper dimecres 28 de maig a la Sala de Conferències del Claustre (s'entra pel carreró del Centre de Dia) de Pollença i el tema a discutir és el de la PARTICIPACIÓ CIUTADANA. Partim de la idea que aquest és un tema transversal i fonamental en el model de política que perseguim i que la participació ciutadana no es pot reduir a una àrea de l'Ajuntament que ningú sap ben bé a què es dedica, ni a paraules buides i cops d'efecte quan el govern vol legitimar una actuació. 
 
L'assemblea, com totes, és oberta i vos animam a assistir i a aportar la vostra opinió i les vostres idees. Es tracta, com ja hem dit en una altra ocasió, de participar activament, de crear base i organització popular; es tracta en definitiva de, entre tots, construir l'Alternativa.

 

 

 

Informe sobre la situación de los alquileres de corta duración en viviendas sin autorización administrativa para usos turísticos


Advertencia


El contenido de este informe no afecta a Apartamentos Turísticos ni a las Estancias Turísticas Vacacionales (ETV) efectuadas en inmuebles con la autorización administrativa correspondiente.


Antecedentes


La última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 04/2013 de 4 junio deja en manos de la legislación autonómica los alquileres de viviendas para uso inmediato y de corta duración, en la Comunidad Autónoma de les Illes Balears (de ahora en adelante CAIB), la Consejería de Turismo se ha autoasignado las competencias en este tipo de arrendamientos cuando quizás no debería ser así, de hecho en la CAIB, a diferencia de la Comunidad Valenciana y Catalunya no hay ninguna Ley Especial que articule y reglamente este tipo de arrendamientos.


Ley Turística.


Artículo 3. Conceptos y definiciones.

 

A los efectos de la presente ley se entiende por:

a) Turismo: las actividades que realizan las personas durante sus viajes y estancias en lugares distintos a los de su entorno habitual, cualquiera que sea su finalidad y porperiodos temporales determinados. Incluye la combinación de actividades, servicios e industrias que completan la experiencia turística, tales como transporte, alojamiento,establecimientos de restauración, tiendas, espectáculos, oferta de entretenimiento, ocio yrecreo y otras instalaciones para actividades diversas.


Según esta definición que hace la última Ley Turística aprobada en la CAIB hasta los temporeros que vienen a trabajar “la temporada” son turistas, por lo tanto esta definición tan amplia deja muchas dudas a la hora de ponerla en marcha.


Artículo 28. Actividad clandestina y oferta ilegal.


2. Se prohíbe la utilización de denominaciones de cualquier actividad turística quepuedan inducir a error sobre la clasificación, las categorías o las características de laactividad.

Se prohíbe que los alojamientos no inscritos en los registros de empresas, actividadesy establecimientos turísticos utilicen las denominaciones «vacacional», «turística» osimilares.


En concreto para el apartado 2 del Artículo 28, Alternativa per Pollença se puso en contacto telefónicamente con el “Defensor del Pueblo” por si una Ley podía restringir el uso de palabras del diccionario, la respuesta del “Defensor del Pueblo” fue que dicha reclamación deberá hacerse una vez publicado el Reglamento de dicha Ley, cosa que a día de hoy no ha ocurrido, desde Alternativa per Pollença tenemos muchas dudas sobre la constitucionalidad de dicho artículo.


3. Se consideran oferta y actividad ilegal la publicidad o la comercialización de estancias turísticas en viviendas, de las previstas en esta ley, no inscritas y que no

cumplan los requisitos que se establecen en el capítulo IV del título III de esta ley.


Sobre el papel estancias turísticas son las que efectúan los establecimientos turísticos, sobre los apartamentos que nos ocupa este informe si no se dan servicios no son estancias turísticas en este aspecto, esos servicios pueden ser, limpiezas (con los inquilinos en contrato en vigor, no de entrada y salida), lotes de bienvenida, libros de información, etc. detallados en el


Artículo 51. Servicios turísticos.

1. El comercializador de estancias en viviendas para uso vacacional deberá garantizar, con el objeto de facilitar la estancia, la prestación directa o indirecta de los

siguientes servicios:

a) Limpieza periódica de la vivienda.

b) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de estos.

c) Mantenimiento de las instalaciones.

d) Servicio de atención al público en horario comercial.


Dar servicios de los detallados arriba nos delata como turístico, a pesar que el apartado “b” creemos que no corresponde, ya que se da en todo tipo de arrendamientos.


Y pese a tener un número de artículo inferior al anterior es el que más problemas puede dar a la hora de demostrar si nuestro alquiler es turístico o no


Empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas


Artículo 49. Concepto.


Son empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas las personasfísicas o jurídicas que comercializan el uso de viviendas que, teniendo la disposición y la configuración de una vivienda unifamiliar aislada o pareada, en principio ideada para uso residencial, prestan servicios de alojamiento turístico que se alterna con el uso propio y residencial que tiene la vivienda en las condiciones establecidas en la presente ley y en sus disposiciones de desarrollo.


Aquí se refiere a las EVT (villas)


Artículo 50. Comercialización.


1. Se podrán comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendasunifamiliares siempre que se lleve a efecto por su propietario o por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística y siempre que se ofrezca con los servicios turísticos a que se refiere el artículo siguiente.


No confundirse, se refiere a las EVT.



2. Sin perjuicio del apartado anterior, se entenderá que hay comercialización de

estancias turísticas en viviendas cuando no se puede acreditar, de acuerdo con la

normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre

arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial.



3. Las estancias que se comercialicen turísticamente tendrán que consistir en la

cesión temporal del derecho de goce y disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de tiempo no superior a dos meses.


Estos dos párrafos son la clave de todo, veamos


El párrafo “3” ya nos indica que los alquileres turísticos son de duración inferior a dos meses, y el párrafo “2” que en el anteproyecto de esta Ley incluía el término “documentalmente” que desapareció al publicarse la Ley definitiva nos deja un poco ambiguo el término pero a merced de la Consejería de Turismo, veamos el porqué


Normalmente un alquiler turístico se realiza mediante un contrato de intermediación de una agencia de viajes, comercializadora de estancias,etc, los arrendamientos urbanos se protocolizan con un contrato de alquiler entre propietario e inquilino y deberían contener obligatoriamente, la constitución de la fianza y su importe, las lecturas iniciales de los contadores de los consumibles, agua, luz, gas, etc, (agua y gas dependen del formato que se emplee en cada caso, aljibes comunes en el caso del agua, o bombonas en el caso del gas), duración del mismo, naturalmente la fianza ingresada en el IVABI como marca la Ley.


Obligaciones fiscales de ambas partes.


Pese a que la Consejería de Turismo no tiene competencias en el tratamiento fiscal de los alquileres, si le puede dar pistas sobre si el arrendamiento es turístico simulando un contrato urbano, algunos de los profesionales a los que Alternativa per Pollença ha consultado han tenido clara su postura en su ámbito pero no creen que el aspecto fiscal pueda ser determinante para considerar si un alquiler inferior a dos meses es turístico o no, en cambio otros si creen que estos aspectos fiscales nos pueden delatar ante la inspección de que nuestro alquiler es o ha sido turístico.


Obligaciones fiscales del propietario


Depende del tratamiento fiscal que demos a nuestro alquiler podemos evitar que pueda ser considerado turístico o no, por ejemplo el arrendamiento de vivienda tiene un 0% de IVA, en cambio el “uso distinto a vivienda” tiene un IVA al 21%, la diferencia entre uno y otro es que mientras en el primero su uso está claro, en el segundo su uso puede ser como oficina, consultorio médico, etc, pero nunca turístico y deja al propietario con menos responsabilidades frente a una inspección ya que es el inquilino el que decide el uso.


Obligaciones fiscales del inquilino


Para los alquileres urbanos “uso vivienda”, hay un pequeño impuesto para los inquilinos, es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), es el impuesto por la adquisición del uso de la vivienda, solo decir que este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas y es un gran desconocido, de hecho casi nadie lo liquida ni los correspondientes gobiernos autonómicos lo reclaman, pero ¿Qué tiene este impuesto que puede convertir nuestro alquiler en turístico? El Sujeto Pasivo de este Impuesto es el inquilino y actualmente no tiene sustituto ni voluntario ni forzoso como otros impuestos y tasas, para que nos hagamos una idea un alquiler de 2.000 euros serían 14,42 euros a pagar que obligatoriamente tiene que satisfacer el inquilino, si éste último es español o extranjero no residente con Número de Identificación de Extranjeros (NIE) no hay problema, el inquilino nos firma el impreso y paga o pagamos nosotros este impuesto, el problema se nos crea cuando el extranjero que alojamos no tiene este NIE ya que al no poder liquidar este impuesto en España puede ser considerado como “turista” con los problemas que eso nos puede acarrear.


Conclusiones


No podemos anunciar en canales turísticos nuestros inmuebles, no podemos usar palabras como vacacional o turístico (hasta la salida del Reglamento de la Ley no podemos elevar la queja al Defensor del Pueblo”).


Si nuestro inquilino es español o extranjero con NIE podemos darle carácter de urbano a nuestro contrato liquidando el ITP, si no podemos liquidar dicho ITP nuestro inquilino puede ser considerado turista, o darle un carácter comercial con un contrato de alquiler de “no vivienda” pero que nos encarece el IVA al 21%


Por lo tanto la situación de ambigüedad en que están los arrendamientos de corta duración con la actual legislación deja en manos de la Inspección de la Consejería de Turismo su interpretación y eso no es bueno para nadie.


Resumiendo el el Gobierno de Partido Popular deja a criterio de sus inspectores la legalidad de una modalidad que cada vez cuenta con más usuarios y es precisamente en Pollença uno de sus puntos calientes. ¿Qué harán? Ayudar al menos poderoso seguro que no. 

 (Segueix)
 
Accessible and Valid XHTML 1.0 Strict and CSS
Powered by LifeType - Design by BalearWeb